"Cedolare secca affitti brevi 2026: 21%, 26% e limite dei 2 appartamenti"

Nel 2026 la cedolare secca sugli affitti brevi si applica con l'aliquota del 26%, ridotta al 21% per un solo appartamento a tua scelta. La novità più importante è il limite: il regime delle locazioni brevi vale per al massimo due appartamenti per periodo d'imposta. Dal terzo in poi l'attività si presume svolta in forma d'impresa.

Le regole sono riassunte nella guida dell'Agenzia delle Entrate Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari, aggiornata ad aprile 2026, e nella pagina Le locazioni brevi e la cedolare secca.

Cosa sono le locazioni brevi per il fisco

Per l'Agenzia delle Entrate sono locazioni brevi i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di un'attività d'impresa, a partire dal 1° giugno 2017. Rientrano anche i contratti conclusi tramite portali online o agenzie immobiliari.

Tre condizioni, quindi, da tenere sempre presenti:

• durata: ogni contratto non supera i 30 giorni;
• soggetto: sei una persona fisica e non agisci come impresa;
• oggetto: l'immobile è a uso abitativo e i servizi offerti restano quelli accessori ammessi (li vediamo più sotto).

Se una di queste condizioni manca, non sei nel regime delle locazioni brevi e la tassazione cambia.

Aliquote 2026: 26% e 21%

Dal 1° gennaio 2024 (legge 213/2023, comma 63) l'aliquota della cedolare secca sulle locazioni brevi è del 26%. È ridotta al 21% per una sola unità immobiliare per periodo d'imposta, che scegli tu in dichiarazione dei redditi. Di norma conviene indicare l'appartamento che rende di più, ma la scelta va fatta con il tuo commercialista guardando i numeri reali.

La base imponibile è il canone pieno: con la cedolare secca non puoi dedurre spese, né manutenzioni né commissioni dei portali. In compenso l'imposta sostituisce l'IRPEF e le relative addizionali e, se il contratto viene registrato, le imposte di registro e di bollo.

Dal 2026 il limite scende a due appartamenti

La legge 199/2025 (art. 1, comma 17) ha ridotto il numero di appartamenti che puoi destinare a locazione breve restando nel regime agevolato: dal 2026 sono al massimo due per periodo d'imposta. Fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro.

Se superi questa soglia, l'attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale, indipendentemente dal fatto che tu ti senta un "privato". In pratica servono partita IVA e una contabilità diversa, e la cedolare secca sulle locazioni brevi non è più disponibile per quegli immobili. Se stai pensando di aggiungere un terzo appartamento, è il momento di fare i conti prima e non a fine anno.

La ritenuta del 21% dei portali

Se affitti tramite un intermediario che incassa i canoni per tuo conto (un portale o un'agenzia), l'intermediario applica una ritenuta del 21% sull'importo del canone. Questa ritenuta vale come acconto, qualunque sia il regime che sceglierai in dichiarazione.

Secondo la guida dell'Agenzia, l'intermediario:

1. trattiene il 21% al momento del pagamento al proprietario;
2. la versa con F24 entro il 16 del mese successivo;
3. ti rilascia la Certificazione Unica (CU) con le somme trattenute;
4. trasmette i dati dei contratti entro il 30 giugno dell'anno successivo, incluso il CIN dell'immobile.

Le piattaforme con sede fuori dall'Unione europea nominano un rappresentante fiscale in Italia. In dichiarazione scomputi le ritenute subite: se hai scelto il 21% per quell'immobile la ritenuta tende a coprire l'imposta, se l'immobile è al 26% dovrai versare la differenza.

Il CIN è obbligatorio anche per questo: se non lo hai ancora, leggi la guida su CIN, codice identificativo nazionale.

Servizi accessori ammessi e servizi che escludono il regime

La locazione breve può includere servizi strettamente legati all'uso dell'immobile. La guida dell'Agenzia cita come ammessi:

• fornitura di biancheria;
• pulizia dei locali;
• wifi;
• utenze.

Servizi diversi, come la colazione, la somministrazione di pasti e bevande o le guide turistiche, non sono compatibili con il regime delle locazioni brevi. Se li offri, l'attività cambia natura e la cedolare secca sulle locazioni brevi non si applica. Per organizzare bene il cambio tra un ospite e l'altro trovi una checklist in Pulizie negli affitti brevi.

Quando valutare la partita IVA

La partita IVA diventa necessaria quando superi il limite dei due appartamenti, perché scatta la presunzione di attività d'impresa. Ha senso valutarla anche quando offri servizi non ammessi, quando le spese reali sono molto alte rispetto ai ricavi (con la cedolare non le deduci) o quando gestisci immobili di altri proprietari.

Per chi vuole fare della gestione di affitti brevi una professione abbiamo scritto come diventare property manager di affitti brevi. Sulle ricevute da rilasciare agli ospiti, con o senza partita IVA, trovi tutto in ricevuta per affitto breve e marca da bollo.

Come ti aiuta Alberga con la cedolare secca

Con Alberga ogni prenotazione genera la sua ricevuta (documento commerciale) e puoi inviarla all'Agenzia delle Entrate direttamente dalla scheda della prenotazione. Se hai partita IVA, le fatture partono verso lo SdI. La guida ricevute fiscali spiega la configurazione.

La pagina Finanza raccoglie ricavi e costi per appartamento e per periodo, così sai in anticipo quanto pesa ciascun immobile e quale conviene indicare al 21%.

Per chi è in cedolare secca offriamo anche un servizio facoltativo di gestione fiscale, che permette di risparmiare il 4% sul reddito lordo scorporando le spese che non concorrono al corrispettivo lordo e addebitandole direttamente al conduttore. Costa 100 euro con il piano Avanzato e 120 euro con il piano Pro, per appartamento al mese. Non è obbligatorio: se vuoi capire se fa al caso tuo, parlane con un nostro consulente.

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