Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è il codice che il Ministero del Turismo assegna a ogni immobile destinato ad affitti brevi o a uso turistico. Lo richiedi online sulla Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) con SPID o CIE, e devi esporlo sia all'esterno dell'edificio sia in ogni annuncio. Se non lo hai, rischi una sanzione da 800 a 8.000 euro.
Cos'è il CIN e da quale legge nasce
Il CIN è stato introdotto dall'art. 13-ter del DL 145/2023, convertito dalla legge 191/2023. Lo scopo è avere un registro nazionale unico degli alloggi turistici, così che ogni appartamento pubblicato online sia riconoscibile e verificabile.
Il codice viene assegnato dal Ministero del Turismo (comma 1) attraverso la BDSR. La banca dati nazionale è operativa dopo l'avviso in Gazzetta Ufficiale del 3 settembre 2024; il termine per mettersi in regola è stato poi prorogato con un avviso del Ministero del 22 ottobre 2024, e le sanzioni si applicano dal 1° gennaio 2025.
Accanto al CIN possono esistere codici regionali (per esempio il CIR). Le procedure regionali variano: verifica sul sito della tua Regione se devi ottenere anche un codice locale e come si collega a quello nazionale.
Chi deve avere il CIN
Il CIN riguarda le unità immobiliari a uso abitativo date in locazione per finalità turistiche, le locazioni brevi e le strutture turistico-ricettive. In pratica, se pubblichi il tuo appartamento su Airbnb, Booking.com o su un tuo sito per soggiorni brevi, ti serve il CIN.
Vale sia per chi affitta in forma non imprenditoriale sia per chi lo fa in forma d'impresa. Per chi esercita in forma imprenditoriale c'è un obbligo in più: la SCIA allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del Comune, prevista dal comma 8. Se non sei sicuro di quale sia il tuo inquadramento, chiarisci il punto con il tuo commercialista prima di procedere.
Come richiederlo sulla BDSR, passo per passo
La richiesta si fa interamente online sul portale del Ministero del Turismo, bdsr.ministeroturismo.gov.it. Ecco la sequenza tipica:
- Accedi alla BDSR con SPID o CIE, a nome del titolare (proprietario o gestore).
- Controlla se il tuo immobile è già presente: in molti casi i dati arrivano dalle banche dati regionali, insieme al codice regionale.
- Se l'immobile c'è, verifica i dati (indirizzo, dati catastali, tipologia) e correggi quelli errati.
- Se l'immobile non c'è, compila la richiesta con dati catastali, indirizzo e tipologia di alloggio.
- Completa le dichiarazioni richieste dal portale, comprese quelle sui dispositivi di sicurezza.
- Invia la richiesta e scarica il CIN assegnato.
Tieni a portata di mano visura catastale e codice regionale, se ne hai uno. In alcune regioni il passaggio iniziale avviene sul portale regionale: anche qui controlla le istruzioni della tua Regione.
Dove esporre il CIN
Ottenere il codice non basta: la legge chiede di renderlo visibile in due posti.
- All'esterno dell'edificio, nel rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici. Di solito si usa una targa o un cartello vicino all'ingresso.
- In ogni annuncio, ovunque sia pubblicato: Airbnb, Booking.com, portali immobiliari, social e il tuo sito di prenotazione diretta.
Anche i portali hanno un obbligo: il comma 6 impone a chi pubblica gli annunci di mostrare il CIN. Inoltre, secondo la guida dell'Agenzia delle Entrate di aprile 2026, gli intermediari devono indicare il CIN nei dati dei contratti che trasmettono al fisco. Un CIN sbagliato o mancante sui portali, quindi, crea problemi anche sul piano fiscale.
Se hai un sito per le prenotazioni dirette, ricordati di inserire il CIN anche lì: l'obbligo riguarda ogni annuncio, non solo le OTA.
I requisiti di sicurezza collegati al CIN
Il comma 7 dell'art. 13-ter chiede che le unità siano dotate di:
- rilevatori di gas combustibili funzionanti;
- rilevatori di monossido di carbonio funzionanti;
- estintori portatili, uno ogni 200 metri quadrati di superficie e comunque uno per piano.
Se l'immobile non ha impianti a gas, il buon senso suggerisce comunque di verificare con un tecnico quali dispositivi ti servono davvero. Conserva scontrini e documentazione di acquisto e installazione: in caso di controllo è il modo più semplice per dimostrare di essere in regola.
Sanzioni e controlli
Il comma 9 fissa sanzioni amministrative precise. Eccole in sintesi:
| Violazione | Sanzione |
|---|---|
| Immobile senza CIN | da 800 a 8.000 euro |
| CIN non esposto all'esterno o non indicato negli annunci | da 500 a 5.000 euro |
| Mancanza dei dispositivi di sicurezza | da 600 a 6.000 euro |
| Attività in forma d'impresa senza SCIA | da 2.000 a 10.000 euro |
I controlli possono partire da verifiche sugli annunci online, dagli incroci con i dati che i portali trasmettono e da ispezioni sul posto. Se affitti in forma non imprenditoriale e ti chiedi come si applichi a te la sanzione sui dispositivi di sicurezza, chiedi un parere al tuo commercialista: nel frattempo, installarli resta la scelta più prudente.
Il CIN è solo uno degli adempimenti. Restano la comunicazione degli ospiti alla Questura (vedi la guida su Alloggiati Web), l'imposta di soggiorno e, dove prevista, la statistica ISTAT.
Come ti aiuta Alberga con la compliance
Il CIN lo richiedi tu sulla BDSR, ed è compito tuo inserirlo negli annunci sui portali e sul sito di prenotazione diretta. Alberga ti aiuta con tutto quello che viene dopo, cioè con gli adempimenti che si ripetono a ogni prenotazione.
- Check-in online: l'ospite compila un modulo e carica i documenti tramite un link. Dal piano Avanzato i dati partono in automatico verso Alloggiati Web e ISTAT, senza ricopiarli a mano.
- Ricevute e fatture: emetti ricevute (documento commerciale) verso l'Agenzia delle Entrate e fatture verso lo SdI.
- Calendario sincronizzato con Airbnb, Booking.com, Expedia e Vrbo e un sito di prenotazione diretta dove pubblicare il tuo annuncio, CIN compreso.
- Assistente AI che risponde agli ospiti 24 ore su 24 e ti scrive su WhatsApp quando ha un dubbio.
Il piano Starter è gratuito; Avanzato costa 30 euro e Pro 50 euro per immobile al mese (IVA esclusa), con 15 giorni di prova gratuita. Se vuoi capire come impostarlo sui tuoi alloggi, prenota una demo.
Le informazioni sono aggiornate a ottobre 2026 e hanno valore informativo. Le procedure regionali e i casi particolari possono cambiare il quadro: per la tua situazione confrontati con un commercialista o con l'ufficio turismo della tua Regione.
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