"Imposta di soggiorno negli affitti brevi: chi la incassa e la dichiarazione"

Negli affitti brevi l'imposta (o tassa) di soggiorno la decide il Comune, e chi gestisce l'alloggio ne è il responsabile del pagamento: la incassa dagli ospiti, la versa al Comune e presenta la dichiarazione annuale online entro il 30 giugno dell'anno successivo. Airbnb la riscuote e la versa direttamente in molti Comuni italiani; su Booking.com, invece, devi controllare come è configurata nella tua extranet.

Cos'è e chi decide le regole

L'imposta di soggiorno è prevista dall'art. 4 del D.Lgs 23/2011, che consente ai Comuni di applicarla a chi alloggia nelle strutture del loro territorio. Ogni Comune la disciplina con un proprio regolamento.

Questo significa che quasi tutto dipende dal tuo Comune:

• la tariffa per persona e per notte, che può variare per tipo di struttura o stagione;
• il numero massimo di notti tassate;
• le esenzioni (per esempio minori, residenti, accompagnatori di pazienti);
• le scadenze e le modalità di versamento periodico.

Prima di tutto, quindi, scarica il regolamento e la delibera delle tariffe dal sito del tuo Comune, nella sezione tributi.

Il gestore come responsabile d'imposta

Con l'art. 180 del DL 34/2020 il gestore della struttura ricettiva è diventato responsabile del pagamento dell'imposta. Per le locazioni brevi la stessa responsabilità riguarda, in linea generale, chi incassa i canoni: se hai dubbi sul tuo caso, chiedi al tuo commercialista. Non sei più un semplice "agente" che raccoglie soldi per conto del Comune: rispondi tu del versamento, con diritto di rivalsa sull'ospite.

In pratica, per ogni prenotazione devi:

1. calcolare l'imposta in base a ospiti, notti ed eventuali esenzioni;
2. incassarla dall'ospite (o verificare che l'abbia già pagata a una piattaforma che la versa per te);
3. versarla al Comune nei tempi previsti dal regolamento;
4. conservare la documentazione, che ti servirà per la dichiarazione annuale.

Airbnb e Booking.com: chi riscuote cosa

Le piattaforme non si comportano tutte allo stesso modo, e conviene avere chiaro chi incassa cosa.

Airbnb. Come ha annunciato nel comunicato del 9 febbraio 2024, Airbnb riscuote e versa l'imposta di soggiorno in tutta Italia: ha iniziato il 15 febbraio 2024 con oltre 1.200 Comuni, e altri si sono aggiunti in seguito. Se il tuo Comune è coperto, non devi incassarla tu per quelle prenotazioni. Resta da capire se devi comunque indicare quei soggiorni nella dichiarazione del 30 giugno: dipende dal Comune, quindi chiedi all'ufficio tributi.

Booking.com. Su Booking.com verifica nell'extranet se l'imposta è inclusa nel prezzo o da pagare in struttura, e assicurati che l'importo mostrato all'ospite corrisponda alla tariffa del tuo Comune. Se è da pagare in struttura, l'incasso e il versamento restano a te.

La dichiarazione annuale entro il 30 giugno

L'art. 180 prevede anche una dichiarazione annuale, da presentare in via telematica entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui si è verificato il presupposto. Per i soggiorni del 2026, quindi, la scadenza è il 30 giugno 2027.

Il modello è approvato a livello nazionale e lo trovi sul sito del Dipartimento delle Finanze: modello di dichiarazione dell'imposta di soggiorno. La dichiarazione si presenta in forma cumulativa ed esclusivamente online: controlla sul sito del tuo Comune il canale da usare e i dati richiesti.

Per non arrivare a giugno a ricostruire un anno di prenotazioni, conviene tenere un registro mensile con:

• ospiti e notti per ogni prenotazione, separati per canale;
• esenzioni applicate e relativa motivazione;
• importi incassati da te e importi riscossi dalla piattaforma;
• date e importi dei versamenti al Comune.

Sanzioni: cosa rischi

Le sanzioni sono fissate dalla legge e dai regolamenti comunali, e cambiano da un Comune all'altro. Molti regolamenti comunali prevedono, per l'omessa dichiarazione, una sanzione dal 100% al 200% dell'imposta dovuta. A questa si aggiungono le sanzioni per omesso o ritardato versamento, oltre agli interessi.

Poiché ora sei responsabile del pagamento, l'omesso versamento è un problema tuo anche se l'ospite non ti ha pagato. Controlla nel regolamento del tuo Comune importi e possibilità di ravvedimento.

Le novità del 2026

La legge di bilancio 2026 ha confermato la possibilità per alcuni Comuni di aumentare l'imposta di soggiorno. Non tutti i Comuni la applicano e gli aumenti non sono uniformi, quindi controlla le tariffe del tuo Comune per l'anno in corso e aggiorna i prezzi e le impostazioni dei portali di conseguenza.

Se hai dubbi su come l'imposta si combina con il tuo regime fiscale, leggi anche la guida sulla cedolare secca negli affitti brevi e su ricevute e marca da bollo.

Come ti aiuta Alberga a tenere i conti

Alberga non presenta la dichiarazione al posto tuo, ma ti aiuta ad avere i numeri pronti e a incassare l'imposta senza rincorrere gli ospiti.

• Sito di prenotazione diretta: nelle regole di prezzo imposti l'imposta di soggiorno per adulti e bambini, così viene calcolata sulla prenotazione.
• Extra e link di pagamento: per le prenotazioni dove l'imposta è da riscuotere, puoi aggiungerla come extra a pagamento o inviare un link di pagamento con Stripe. Puoi chiederlo anche all'assistente AI con un messaggio WhatsApp.
• Pagina Finanza: tieni traccia degli importi per prenotazione insieme a ricavi e costi, ed esporti i dati in CSV per la dichiarazione. Vedi la guida alle variabili di Finanza.
• Ricevute e fatture: emetti ricevute verso l'Agenzia delle Entrate e fatture verso lo SdI.

Il piano Starter è gratuito; Avanzato e Pro costano 30 e 50 euro per immobile al mese (IVA esclusa). Vedi i prezzi.