"Ricevuta per affitto breve: cosa scrivere, marca da bollo e fattura"

Se affitti casa come privato, senza partita IVA, all'ospite non emetti una fattura ma una ricevuta per il pagamento del soggiorno. Se l'importo supera 77,47 euro, sulla ricevuta va applicata la marca da bollo da 2 euro. Se invece hai partita IVA, sei un host professionale o un property manager, per i tuoi compensi emetti fattura elettronica tramite il Sistema di Interscambio (SdI).

Vediamo cosa scrivere, come gestire le voci aggiuntive e cosa conservare.

Privato senza partita IVA: la ricevuta

Chi affitta in regime di locazione breve, al di fuori di un'attività d'impresa, incassa un canone di locazione e non svolge un'operazione soggetta a IVA. Per questo non emette fattura: il documento da consegnare all'ospite che lo richiede, o che rilasci per prassi, è una ricevuta di pagamento.

La ricevuta è utile anche a te. Ti permette di tenere traccia di ogni incasso, di riconciliare i pagamenti con le prenotazioni e di avere i numeri pronti per la dichiarazione dei redditi, in particolare se applichi la cedolare secca sugli affitti brevi.

Se affitti tramite un portale che incassa per tuo conto, il portale ti invia la Certificazione Unica con le ritenute applicate. Questo non sostituisce la tua documentazione verso l'ospite: è un documento tra te e l'intermediario.

Cosa scrivere nella ricevuta

Non esiste un modello unico ufficiale di ricevuta per affitto breve. È buona prassi indicare almeno questi elementi:

1. i tuoi dati: nome, cognome, codice fiscale e indirizzo;
2. i dati dell'ospite che paga: nome, cognome e, se lo fornisce, codice fiscale;
3. numero progressivo e data della ricevuta;
4. indirizzo dell'immobile ed eventualmente il suo CIN;
5. date di check-in e check-out e numero di notti;
6. descrizione: "corrispettivo per locazione breve ad uso abitativo";
7. importo pagato e modalità di pagamento (bonifico, carta, contanti);
8. la dicitura che l'operazione è fuori campo IVA, perché resa da un privato;
9. la marca da bollo da 2 euro, se l'importo supera 77,47 euro;
10. la tua firma.

Per il CIN, se hai dubbi su cosa sia e dove trovarlo, leggi la guida su CIN, codice identificativo nazionale.

Marca da bollo da 2 euro: quando serve

L'imposta di bollo è prevista dal DPR 642/1972. Come ricorda l'Agenzia delle Entrate, l'imposta di bollo, attualmente pari a 2 euro, si applica sui documenti per importi non soggetti a IVA superiori a 77,47 euro.

Sulla ricevuta cartacea applichi la marca acquistata in tabaccheria e la annulli. Se emetti documenti elettronici le modalità di pagamento dell'imposta sono diverse: verifica con il tuo commercialista come assolverla nel tuo caso. Se decidi di addebitare il bollo all'ospite, indicalo come voce separata nel documento.

Host o property manager con partita IVA: la fattura elettronica

Se hai partita IVA, per esempio perché superi il limite dei due appartamenti e la tua attività si presume d'impresa, o perché gestisci immobili di altri, la ricevuta non basta. Chi ha partita IVA emette fattura elettronica tramite lo SdI per i propri compensi.

Per un property manager i compensi sono quelli che fattura al proprietario o all'ospite secondo il modello di gestione scelto. Aliquota IVA, regime e intestatario del documento dipendono dal contratto e dal tuo inquadramento fiscale: sono aspetti da definire con il commercialista prima di iniziare. Se stai valutando questa strada, trovi un approfondimento in come diventare property manager di affitti brevi.

Riaddebiti: pulizie e tassa di soggiorno

Le voci che si aggiungono al prezzo della notte sono quelle che generano più dubbi.

• Pulizie e biancheria: per il fisco sono servizi accessori compatibili con la locazione breve. Se le fai pagare all'ospite, conviene indicarle chiaramente nella ricevuta. Come trattarle ai fini della cedolare secca, cioè se rientrano o no nel canone tassabile, dipende da come sono pattuite: chiedilo al tuo commercialista.
• Imposta di soggiorno: non è un tuo ricavo. La incassi dall'ospite e la versi al Comune secondo il regolamento locale. È buona prassi indicarla come voce separata, specificando che è riscossa per conto del Comune. Regole, importi ed esenzioni cambiano da Comune a Comune: trovi i dettagli in imposta di soggiorno negli affitti brevi.

Tenere separate le voci rende la ricevuta più chiara per l'ospite e facilita i conti a fine anno. Lo stesso vale per eventuali extra a pagamento, come un trasferimento dall'aeroporto o un check-in anticipato: descrivili in una riga a parte, con il loro importo, e verifica con il commercialista che siano compatibili con il regime che applichi.

Conservazione delle ricevute

Conserva una copia di ogni ricevuta emessa, insieme alle prove di pagamento e alle Certificazioni Uniche ricevute dai portali. Ti servono in caso di controlli e per ricostruire i redditi dichiarati.

Un archivio digitale ordinato per immobile e per anno è la soluzione più pratica. Per quanto tempo conservarli e in che forma è un altro punto da concordare con il tuo commercialista, soprattutto se emetti anche fatture elettroniche.

Ricevute e fatture con Alberga

In Alberga il documento parte dalla prenotazione. Le righe del soggiorno, i prodotti e servizi collegati e i pagamenti ricevuti compongono automaticamente la ricevuta. Con un clic puoi inviarla all'Agenzia delle Entrate come documento commerciale, scaricarla in PDF o condividere il link con l'ospite.

Se hai partita IVA, dalla stessa finestra passi alla fattura, che viene trasmessa allo SdI. Nell'elenco dei documenti trovi tutte le fatture e le ricevute, filtrabili per immobile e per date di soggiorno, con il loro stato.

La configurazione è spiegata nelle guide ricevute fiscali e fatture e ricevute. Puoi anche vendere extra a pagamento che finiscono come righe separate nel documento.

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