Per diventare property manager di affitti brevi nel 2026 ti servono una partita IVA con il codice ATECO e il regime fiscale giusti, un contratto chiaro con ogni proprietario e strumenti che ti permettano di gestire molti appartamenti senza moltiplicare il lavoro. Se incassi tu i canoni, diventi anche intermediario per il fisco, con obblighi precisi verso l'Agenzia delle Entrate.
Ecco i passaggi, dall'inquadramento agli strumenti per crescere.
Cosa fa un property manager
Il property manager gestisce appartamenti di altri proprietari: annunci sui portali, prezzi, messaggi con gli ospiti, check-in, pulizie, manutenzione, adempimenti e rendiconti. Il proprietario resta titolare dell'immobile e dei redditi di locazione, mentre tu vieni pagato per il servizio.
È diverso dalla sublocazione, in cui prendi in affitto l'appartamento dal proprietario e poi lo riaffitti agli ospiti a tuo nome. Nella sublocazione il rischio dell'occupazione è tuo e serve un contratto che la consenta espressamente. In questa guida parliamo della gestione per conto terzi, il modello più diffuso.
Partita IVA, codice ATECO e regime fiscale
Gestire immobili di altri è un'attività professionale o d'impresa, quindi serve la partita IVA. Al momento dell'apertura scegli il codice ATECO: spesso si usa un codice della gestione di immobili per conto terzi, ma va verificato con la classificazione ATECO 2025 e con il tuo commercialista, perché il codice giusto dipende dai servizi che offri davvero.
Per il regime fiscale, il forfettario è accessibile, per la generalità delle attività, fino a 85.000 euro di ricavi o compensi annui, con altre condizioni da rispettare. Se prevedi di crescere oltre, o hai costi elevati, il regime ordinario può essere più adatto. Valutalo con il commercialista insieme all'eventuale iscrizione alla Camera di Commercio e alla posizione previdenziale.
Se oltre a gestire gli affitti brevi cerchi inquilini per locazioni lunghe o ti occupi di compravendite, verifica con un professionista se ti serve l'abilitazione da agente immobiliare prevista dalla legge 39/1989.
Contratto con il proprietario e modelli di compenso
Ogni proprietario va legato da un contratto scritto. Deve chiarire almeno: quali servizi offri, chi incassa i pagamenti degli ospiti, chi paga pulizie, biancheria, manutenzioni e commissioni dei portali, come e quando rendiconti, durata e recesso.
I modelli di compenso più usati sono tre:
| Modello | Come funziona | Quando ha senso |
|---|---|---|
| Percentuale | Una quota del fatturato dell'appartamento | Allinea i tuoi interessi a quelli del proprietario |
| Fee fissa | Un importo mensile per appartamento | Entrate prevedibili, adatto a immobili con occupazione stabile |
| Misto | Una fee base più una percentuale | Copre i costi fissi e premia i risultati |
Qualunque modello scegli, per i tuoi compensi emetti fattura elettronica tramite lo SdI. Ne parliamo anche in ricevuta per affitto breve e marca da bollo.
Gli obblighi che restano: CIN, Alloggiati Web, imposta di soggiorno
Gestire per conto terzi non elimina gli adempimenti dell'appartamento, li sposta spesso su di te in base al contratto. I principali sono:
- CIN: ogni appartamento deve avere il codice identificativo nazionale ed esporlo negli annunci. Vedi CIN, codice identificativo nazionale.
- Alloggiati Web: le generalità degli ospiti vanno comunicate alla Questura. Vedi Alloggiati Web e comunicazione ospiti.
- Imposta di soggiorno: si riscuote e si versa secondo il regolamento del Comune. Vedi imposta di soggiorno negli affitti brevi.
Se incassi i canoni sei un intermediario
Se i pagamenti degli ospiti passano da te, per l'Agenzia delle Entrate sei un intermediario. La guida Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari di aprile 2026 elenca gli obblighi:
- trattenere una ritenuta del 21% sui canoni, a titolo di acconto per il proprietario;
- versarla con F24 entro il 16 del mese successivo;
- rilasciare al proprietario la Certificazione Unica (CU);
- trasmettere i dati dei contratti entro il 30 giugno dell'anno successivo, indicando il CIN.
Sono adempimenti con scadenze fisse: prevedi un sistema per tracciare ogni incasso per proprietario e per appartamento fin dal primo giorno.
Il limite dei due appartamenti e cosa significa per te
Dal 2026, per effetto della legge 199/2025, i proprietari privati possono applicare il regime delle locazioni brevi su al massimo due appartamenti per periodo d'imposta. Fino al 2025 il limite era di quattro. Oltre la soglia, l'attività si presume d'impresa. I dettagli sono in cedolare secca affitti brevi 2026.
Per un property manager è un cambiamento da seguire. È ragionevole aspettarsi che alcuni proprietari con più immobili valutino di riorganizzarsi o di affidarsi a professionisti per non gestire da soli gli adempimenti di un'attività d'impresa. Prima di proporre soluzioni, però, il proprietario deve fare le sue valutazioni con il commercialista.
Le informazioni sono aggiornate a ottobre 2026 e hanno valore informativo: per inquadramento, codice ATECO e regime fiscale confrontati con un commercialista.
Gli strumenti per scalare
Con due o tre appartamenti si va avanti con fogli di calcolo e chat. Oltre, servono strumenti che lavorino al posto tuo: calendario sincronizzato con tutti i portali, risposte agli ospiti a qualsiasi ora, turni di pulizia automatici, prezzi aggiornati ogni giorno, adempimenti senza inserimenti manuali e rendiconti per proprietario.
Per i prezzi trovi un approfondimento in prezzi dinamici negli affitti brevi, per le pulizie in pulizie negli affitti brevi.
Come Alberga ti aiuta a gestire più appartamenti
Alberga ti fa gestire tutti gli appartamenti da un'unica app, con calendario sincronizzato con Airbnb, Booking.com, Expedia e Vrbo. L'intelligenza artificiale risponde agli ospiti 24 ore su 24 su Airbnb, Booking.com e WhatsApp, in automatico o con la tua approvazione, e quando non è sicura ti chiede su WhatsApp.
Le attività automatiche avvisano chi pulisce al check-out, mentre ruoli e accessi separano manager, addetti alle pulizie e manutentori. Il check-in online invia i dati ad Alloggiati Web e ISTAT dal piano Avanzato. Fatture allo SdI, ricevute all'Agenzia delle Entrate e la pagina Finanza con ricavi e costi per appartamento completano il quadro.
Il prezzo è per appartamento: Starter gratuito, Avanzato 30 euro e Pro 50 euro al mese, IVA esclusa, con sconti sui volumi e 15 giorni di prova gratuita sui piani a pagamento. Leggi la guida team, ruoli e accessi.
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