"Prenotazioni dirette per case vacanza: come ridurre le commissioni"

Le prenotazioni dirette per una casa vacanza sono quelle che l'ospite fa sul tuo sito, senza passare da Airbnb o Booking.com, e ti fanno risparmiare la commissione del portale. Per ottenerle ti servono un sito con calendario sincronizzato e pagamento online, una strategia per far tornare chi ha già soggiornato e il rispetto delle regole dei portali. Gli adempimenti fiscali e di pubblica sicurezza restano gli stessi.

Quanto ti costano i portali

Su Airbnb, secondo la pagina sulle commissioni, il modello a commissione unica prevede circa il 15,5% a carico dell'host. Dal 2025 è obbligatorio per gli host collegati a un software di gestione. Con il modello a commissione suddivisa l'host paga circa il 3% e l'ospite una commissione di servizio separata.

Su Booking.com la commissione dipende dall'accordo che hai con il portale: la trovi nel tuo extranet.

Su una casa che incassa qualche decina di migliaia di euro l'anno dai portali, anche spostare una parte delle prenotazioni sul canale diretto fa una differenza concreta. I portali restano però il modo più semplice per farti trovare dai nuovi ospiti: l'obiettivo realistico è un mix, non sostituirli. Per ragionare sul netto per notte vedi anche la guida ai prezzi dinamici.

Puoi fare prezzi più bassi sul tuo sito?

Per anni molti contratti con i portali contenevano clausole di parità tariffaria, che impedivano di offrire prezzi più bassi altrove. Oggi il quadro è cambiato:

• con il Digital Markets Act europeo, Booking.com è stato designato gatekeeper nel maggio 2024 e, dalla fine del 2024, ha dovuto smettere di applicare le clausole di parità di prezzo nello Spazio economico europeo;
• in Italia la legge 124/2017, all'articolo 1, comma 166, rende nulle le clausole che impediscono alle imprese turistico-ricettive di offrire prezzi e condizioni migliori rispetto a quelli praticati tramite intermediari.

La norma italiana fa riferimento alle imprese turistico-ricettive: se affitti come privato in locazione breve, verifica con il tuo consulente come si applica al tuo caso. In ogni caso controlla le condizioni del tuo contratto con ciascun portale.

Cosa non fare con gli ospiti dei portali

La tentazione è scrivere all'ospite di Airbnb "la prossima volta prenota direttamente". Attenzione alle regole. La policy di Airbnb sulle transazioni fuori piattaforma vieta, prima che una prenotazione sia confermata, di chiedere i contatti dell'ospite o di spostare il pagamento fuori da Airbnb. Una prenotazione nata su Airbnb si paga su Airbnb.

Su Booking.com, come spiega la guida per i partner, puoi scrivere all'ospite dalla prenotazione fino a 7 giorni dopo il check-out, ma l'indirizzo email che vedi è un alias anonimo, non quello personale.

Il modo corretto per costruire un rapporto diretto è offrire un ottimo soggiorno e farti trovare: un sito con il nome della struttura, un biglietto in casa, un profilo social curato. Chi ti cerca per nome dopo il soggiorno prenota da te.

Sito, motore di prenotazione e pagamenti

Un sito vetrina con un modulo di contatto non basta: l'ospite di oggi vuole vedere la disponibilità, il prezzo e pagare subito. Gli elementi essenziali sono:

1. calendario sincronizzato con tutti i portali su cui pubblichi, per evitare doppie prenotazioni;
2. prezzi coerenti con quelli dei portali, eventualmente con un vantaggio per chi prenota diretto;
3. pagamento online sicuro con carta, con regole chiare su acconto, saldo e cancellazione;
4. conferma automatica con tutte le informazioni utili;
5. extra prenotabili, come transfer, colazione o check-in anticipato, che aumentano lo scontrino medio.

Scrivi nero su bianco la politica di cancellazione e il deposito cauzionale, se lo chiedi. Sul canale diretto sei tu il riferimento per l'ospite in caso di problemi.

Ospiti di ritorno e consenso

Gli ospiti che hanno già soggiornato da te sono la fonte più economica di prenotazioni dirette. Ma per scrivere loro un'offerta commerciale ti serve il consenso al marketing, separato da quello per la gestione del soggiorno, come prevede il GDPR.

In pratica: i dati raccolti per il check-in e per la prenotazione si usano per quello scopo. Se vuoi mandare offerte, chiedi un consenso esplicito e facoltativo, per esempio con una casella non preselezionata nel modulo di prenotazione diretta, e conserva la prova del consenso. Per i messaggi durante il soggiorno vedi la guida ai messaggi agli ospiti.

Gli adempimenti restano gli stessi

Una prenotazione diretta non ti esonera da nulla:

• il CIN va esposto anche sul tuo sito e in ogni annuncio: vedi la guida al Codice identificativo nazionale;
• la comunicazione degli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web è obbligatoria: vedi la guida ad Alloggiati Web;
• l'imposta di soggiorno, se il tuo Comune la prevede, la incassi e la versi tu: vedi imposta di soggiorno;
• devi rilasciare la ricevuta all'ospite: vedi ricevuta e marca da bollo.

Una differenza c'è: senza un portale in mezzo nessun intermediario applica la ritenuta del 21% sul canone. Le imposte però sono dovute come sempre e le versi tu con la dichiarazione: leggi la guida sulla cedolare secca.

Il canale diretto con Alberga

Alberga ti dà un sito di prenotazione diretta collegato agli stessi calendari di Airbnb, Booking.com, Expedia e Vrbo: quando una data si occupa su un canale, si chiude anche sugli altri. Con il piano Starter, gratuito, paghi solo una commissione del 3% sulle prenotazioni dirette. Trovi i passaggi nella guida su calendario e prenotazioni dirette.

I pagamenti passano da Stripe, collegato al tuo conto: l'ospite paga con carta e tu ricevi i fondi direttamente. Puoi anche vendere extra a pagamento insieme al soggiorno. La configurazione è spiegata nella guida su come ricevere pagamenti con Stripe.

Gli adempimenti restano automatizzati anche sul canale diretto: check-in online con invio ad Alloggiati Web e ISTAT (dal piano Avanzato) e ricevute inviate all'Agenzia delle Entrate. Vedi i prezzi.